Fiscaal en boekhoudkundig
Wanneer leegstand financieel rationeel is
Leegstand wordt doorgaans gezien als een probleem dat eigenaren willen oplossen. Maar voor een deel van de professionele vastgoedmarkt, in het bijzonder institutionele beleggers en grote portfoliohouders, kan leegstand een bewuste, financieel rationele strategie zijn. Niet door opzet of kwade wil, maar als gevolg van structurele prikkels in de boekhoudkundige en fiscale architectuur van vastgoedmanagement.
Dit mechanisme is voor buitenstaanders nauwelijks zichtbaar, maar verklaart een deel van de hardnekkige leegstand bij kantoren en winkels, alsmede ook bij woningen in het hogere huursegment.
Boekhoudkundige afwaardering
De marktwaarde van commercieel vastgoed wordt doorgaans bepaald via de Direct Capitalization Method: de huurinkomsten worden gedeeld door het verwachte rendement (cap rate). Daalt de huurprijs, dan daalt de marktwaarde automatisch mee, ongeacht de fysieke staat van het pand.
Vereenvoudigd:
Jaarhuur / het verwachte rendement = Marktwaarde
Voorbeeld: €180.000 huur / 6% rendement = €3.000.000 marktwaarde
Na huurkorting van 10%: €162.000 / 6% = €2.700.000 marktwaarde
Een huurkorting van 10% leidt dus tot een directe afwaardering van €300.000 op de balans. Voor een portfolio van tientallen panden kan dit een significante druk opleveren op de solvabiliteitsratio: het percentage eigen vermogen ten opzichte van het totale balanstotaal. Hierdoor kan de eigenaar in de problemen komen met (de financieringsafspraken van) de bank.
Een eigenaar die de huur verlaagt om een pand te verhuren, riskeert daarmee financiering te verliezen. Een pand leeghouden, waardoor de boekwaarde gehandhaafd blijft, kan boekhoudkundig minder risicovol zijn dan verhuren tegen een lagere huurprijs.
Zeker in situaties waarin de vastgoedportefeuille relatief zwaar leunt op een aantal grote panden met een hoge boekwaarde is (tijdelijke) leegstand een rationele keuze. Deze grote panden, met een hoge boekwaarde, functioneren vaak als balansondersteuning voor de rest van de portefeuille. Het daadwerkelijk verhuren tegen een lagere huurprijs, zou de balanswaarde aanzienlijk verlagen en de leencapaciteit van de gehele portefeuille aantasten. De eigenaar heeft dan meer te verliezen bij verhuur dan bij het aanhouden van leegstand.
Bron: Geltner, D. et al., Commercial Real Estate Analysis and Investments; Tegel, J. (2020), Investico, onderzoek naar institutioneel vastgoed en leegstand.
Leegstand als belastingaftrek
In de Nederlandse vennootschapsbelasting (Vpb) zijn kosten die worden gemaakt voor het aanhouden van vastgoed, waaronder leegstand, in beginsel aftrekbaar als bedrijfslast. Denk aan:
Hierdoor wordt een deel van de kosten van leegstand feitelijk gesocialiseerd via de belastingderving. De eigenaar draagt de kosten van leegstand, maar de fiscus draagt een deel mee. Dit verlaagt de drempelwaarde voor het aanhouden van leegstand, zeker in combinatie met de afwaarderingsrisico's die verhuren kan meebrengen.
Structureel systeemfalen
Het probleem is niet dat vastgoedeigenaren irrationeel handelen, integendeel. Binnen de spelregels van de huidige boekhoudkundige en fiscale architectuur is het aanhouden van leegstand soms de meest rationele keuze. Het systeemfalen zit in de regels zelf.
Boekhoudnormen straffen verhuur af
IFRS en Dutch GAAP schrijven marktwaardebepaling voor op basis van actuele huurinkomsten. Een huurkorting leidt direct tot een boekhoudkundige afwaardering, ook al is de fysieke waarde ongewijzigd.
Bankconvenanten koppelen waarde aan huur
Financieringsafspraken (LTV-ratio's, ICR-convenanten) zijn vaak rechtstreeks gekoppeld aan de huurinkomsten of de taxatiewaarde. Een huurverlaging kan automatisch een convenantbreuk triggeren.
Vpb-aftrek subsidieert leegstand
Leegstandskosten zijn aftrekbaar als bedrijfslast, waardoor de belastingdienst een deel van de kosten van leegstand draagt. Dit verlaagt de financiële drempel voor het aanhouden van leegstand.
Toezicht focust op het pand, niet de portefeuille
Leegstandsbeleid richt zich op individuele panden. De financiële prikkel zit in de portfoliostructuur en bankconvenanten, die buiten gemeentelijk toezicht vallen.
Om leegstand van commercieel vastgoed structureel te verlagen is het zinvol om te kijken naar hervormingen van de spelregels: aanpassing van boekhoudnormen voor vastgoed, herziening van de Vpb-aftrekbaarheid van leegstandskosten, en financieringsafspraken die eigenaren minder afstraffen voor marktconforme verhuur.