In het maatschappelijk debat en in de media wordt veel gesproken over de leegstandsbelasting en de bestuurlijke boete voor het niet melden van leegstand. Beide instrumenten worden door gemeenten ingezet om leegstand tegen te gaan. In de media en de gesprekken rond dit onderwerp, worden ze echter vaak door elkaar gebruikt alsof het synoniemen zijn. Maar in werkelijkheid zijn het twee verschillende werelden die niet met elkaar verward moeten worden.
Er is namelijk een cruciaal onderscheid tussen een belasting en een boete. Dit onderscheid laat zich het best samenvatten door te kijken naar de aanleiding. Een boete krijg je omdat je een regel overtreedt (denk aan een verkeersboete). Een belasting betaal je simpelweg omdat er een bepaalde feitelijke situatie wordt geconstateerd (zoals de onroerendezaakbelasting).
Een leegstandsbelasting een boete op leegstand noemen is niet alleen onjuist, het wekt ook onterecht de indruk dat degene die de belasting krijgt opgelegd een strafbaar feit heeft gepleegd. Daarnaast zijn er ook grote verschillen in de juridische regimes, reikwijdte, rechtsbescherming en bewijslast. Zie de onderstaande tabel voor een overzicht van de verschillen:
| Leegstandsheffing of -belasting | De boete | |
|---|---|---|
| Regime | Fiscaal regime (Gemeentewet) | Handhavingsregime (Bestuursrecht) |
| Juridische aard | Belastbaar feit. Er is geen sprake van een 'overtreding' of 'schuld' in de zin van een strafbaar feit. Als het pand leegstaat na de gestelde termijn (bijv. 12 maanden), ontstaat de belastingschuld simpelweg door de vastgestelde situatie. | Een sanctie. Er is hier sprake van verwijtbaarheid. De wetgever verlangt een actieve handeling van de eigenaar (het melden van leegstand). Doet hij dat niet, dan begaat hij een overtreding. |
| Trigger | Een feitelijke situatie (het pand staat leeg na X maanden). | Een overtreding (bijv. niet melden dat je pand leegstaat). |
| Bewijslast | De gemeente moet bewijzen dat het pand leegstaat. | De gemeente moet bewijzen dat de eigenaar verplicht was te melden en dit opzettelijk of nalatig niet heeft gedaan. |
| Rechtsbescherming | De gemeente stelt vast dat aan de criteria van de heffing is voldaan. Het bezwaartraject verloopt daarna via het fiscale recht, vergelijkbaar met een bezwaar tegen je WOZ-beschikking. De belastingrechter (fiscaal recht) kijkt niet naar 'schuld' of 'straf'. De belastingrechter kijkt puur: was het pand leeg op de peildatum? Zo ja, dan betaal je. | Een bestuurlijke boete moet onderbouwd worden met bewijs van de overtreding en de hoogte ervan moet proportioneel zijn aan de ernst van het verzuim. Bezwaar loopt via het bestuursrecht waarbij de zogenoemde 'strafrechtelijke waarborgen' van art. 6 EVRM gelden. Zoals het zwijgrecht, onschuldpresumptie en toetsing van de proportionaliteit. |
Het is essentieel dat het onderscheid hierin zuiver blijft: een leegstandsheffing is een sturingsinstrument, een boete is een correctiemiddel bij overtreding van de regels.
Wanneer dit onderscheid in de politiek of de media vervaagt, ontstaat er direct verwarring over het doel, de aanleiding en de werking van de maatregelen. Door de termen boete en belasting op één hoop te gooien, ontstaat een frame waarin de (vastgoed)eigenaren direct de rol van 'wetovertreders' krijgen toebedeeld. Bij een belasting is daar helemaal geen sprake van: leegstand is simpelweg een belastbaar feit.