Pied-à-terre
Pied-à-terre
Het fenomeen pied-à-terre verwijst naar een tweede woning in de stad voor werk of vrije tijd. In grote steden als Amsterdam, waar de woningdruk extreem is, is de maatschappelijke discussie verhit door de invloed op woningschaarste.
Wat is een pied-à-terre?
Een pied-à-terre is een woning die niet als hoofdverblijf dient, maar door de eigenaar wordt aangehouden voor incidenteel gebruik. In de kern is er geen sprake van 'leegstand' in de zin van een leeg of verlaten pand, maar eerder van 'onbenut woongenot'. Het pand is privébezit, wordt (meestal) onderhouden, maar draagt niet bij aan het oplossen van de woningnood omdat de bewoner er slechts een fractie van de tijd verblijft.
Waarom komt het voor?
De opkomst van de pied-à-terre is een direct gevolg van de toenemende mobiliteit en de centralisatie van economische activiteit in grote steden:
Hoeveel komt het voor?
Exacte cijfers zijn lastig om aan te komen, doordat het een 'grijs' gebied is. Er staat vaak wel iemand ingeschreven, de energierekening wordt betaald. Schattingen in Amsterdam suggereren dat het om duizenden woningen gaat, maar door de versluiering via administratieve constructies is de werkelijke omvang waarschijnlijk vele malen groter.
Is het problematisch?
De maatschappelijke discussie draait niet om het recht op een tweede woning, maar om de opportuniteitskosten voor de stad:
Verarming van de sociale cohesie
Een pied-à-terre-eigenaar is vaak een 'passieve buur'. Er is geen echte bewoner, de woning staat vaak leeg, wat leidt tot een afname van levendigheid in de buurt. Het draagt niet bij aan het lokale verenigingsleven of de sociale controle die in een stadswijk essentieel is. Aan de andere kant is het ook een rustige buur die voor weinig overlast zorgt, in tegenstelling tot een buitbundig studentenhuis.
Verdringingseffect
Elke woning die als pied-à-terre wordt aangehouden, is een woning die niet beschikbaar is voor een gezin, student of starter die in diezelfde stad wél permanent zou wonen. In een markt met een structureel tekort is dit de voornaamste bron van irritatie.
Administratieve vertroebeling
Steden als Amsterdam hebben regels ingesteld (zoals de zelfbewoningsplicht of verboden op vakantieverhuur) om te voorkomen dat de woningvoorraad wordt onttrokken aan de reguliere markt.
Is het leegstand?
Technisch gezien niet. Fysiek is het pand, ook al is het zeer beperkt, in gebruik. Maatschappelijk gezien is het een vorm van latente leegstand. Het onttrekt schaarse woonruimte aan de markt ten behoeve van individueel genot.
Amsterdam
Vanaf 1 januari 2026 geldt in Amsterdam een vergunningplicht voor pied-à-terres, waarbij de gemeente het beleid strikt restrictief heeft ingericht om leegstand tegen te gaan. Door de strikte noodzaakcriteria is het moeilijk om nog een vergunning te krijgen. Bijvoorbeeld als je minimaal 2 dagen per week in de stad werkt, of in amsterdam mantelzorg verleend. Bovendien is de vergunning persoonsgebonden én voor maximaal één tweede woning waar (deels) vakantieverhuur of kantoor houden niet is toegestaan.
De vergunning is geldig voor 3 jaar en kost € 461,40. Bestaande eigenaren hadden tot eind 2025 de tijd om zich te registreren onder soepelere overgangsregels.
Deze maatregel sluit aan bij een internationale trend in Europese steden die leegstand en prijsopdrijving willen tegengaan. Amsterdam vergelijkt zich met Parijs, Barcelona en Venetië, die vergelijkbare beperkingen hebben ingevoerd (zoals Barcelona dat per 2028 toeristische verhuur verbiedt).
Internationaal
Pieds-à-terre zorgde tijdens de jaren 2010 voor discussie in Parijs en New York, waar wordt beweerd dat ze een vermindering van het totale woningaanbod veroorzaken. Sinds 2014 werd er gesproken over een specifieke belasting, omdat uit onderzoek (The New York Times) bleek dat veel appartementen in het centrum van Manhattan (grenzend aan Central Park) gedurende de helft van het jaar leeg stonden. Een wetsvoorstel uit 2019 in de New York State Assembly dat een terugkerende belasting zou heffen op luxe pied-à-terre werd echter geblokkeerd na druk van vastgoedontwikkelaars en hun lobbyisten.
Op Tax Day in 2026 stelden de gouverneur van de staat New York, Kathy Hochul, en de burgemeester van New York, Zohran Mamdani, een pied-à-terre-belasting in New York City voor op tweede huizen ter waarde van meer dan $ 5 miljoen, die naar verwachting jaarlijks meer dan $ 500 miljoen zal opleveren. Op 27 mei 2026 keurde de wetgevende macht van de staat New York de belasting goed, die in juli 2026 van kracht wordt.