Showstoppers

De Nederlandse bouw- en vastgoedsector bevindt zich in een complexe situatie. Hoewel er een enorme vraag is naar woningen en bedrijfspanden, zien we op diverse plekken een paradoxale vorm van leegstand of stagnerende ontwikkeling. Dit wordt voor een deel veroorzaakt door showstoppers als netcongestie en het stikstofslot.

Het Stikstofslot

Het stikstofprobleem in Nederland heeft geleid tot een juridisch slot op nieuwe bouwprojecten. Wanneer een project stikstof uitstoot (zowel in de bouw- als in de gebruiksfase), moet aangetoond worden dat dit geen schadelijke invloed heeft op beschermde natuurgebieden (Natura 2000).

Vertraging en stilstand: Omdat het lastig is om de stikstofdepositie onder de kritische waarden te houden, worden veel projecten juridisch aangevochten of krijgen ze simpelweg geen vergunning. Bouwplannen die al jaren op de plank liggen, kunnen hierdoor niet starten. Zelfs bij een transformatie (en hergebruik van het gebouw) zijn er vaak bouwactiviteiten die stikstof uitstoten (denk aan transport van bouwmaterialen en het gebruik van zwaar materieel). Bestaande panden die getransformeerd hadden moeten worden (bijvoorbeeld van kantoor naar woning) blijven leegstaan omdat de transformatie een nieuwe vergunning vereist die door de stikstofregels niet verleend kan worden.

Netcongestie

Netcongestie treedt op wanneer de vraag naar elektriciteit groter is dan wat het lokale stroomnet kan transporteren. In grote delen van Nederland is het elektriciteitsnet inmiddels volledig "vol".

Geen aansluiting, geen gebruik: Zonder een robuuste netaansluiting kan een nieuw gebouw niet in gebruik worden genomen. Voor utiliteitsbouw (kantoren, distributiecentra) betekent dit dat ze na oplevering vaak niet kunnen functioneren omdat de benodigde stroomcapaciteit simpelweg niet beschikbaar is. Er ontstaan situaties waarin een gebouw fysiek klaar is, maar leeg moet blijven staan omdat de netbeheerder geen grotere aansluiting kan bieden voor bijvoorbeeld warmtepompen of laadinfrastructuur.

Drinkwaterschaarste

Drinkwaterschaarste groeit uit tot de derde grote "showstopper" voor de Nederlandse bouw- en vastgoedsector. Waar stikstof en netcongestie vaak de krantenkoppen halen, is het drinkwatertekort een minstens zo harde randvoorwaarde geworden die projecten op slot kan zetten.

Net als bij elektriciteit, hebben onze drinkwaterbedrijven te maken met een systeem dat simpelweg niet is meegegroeid met de ambities en de bevolkingsgroei. In veel regio's is de maximale transportcapaciteit van het leidingnet bereikt. Drinkwaterbedrijven moeten in bepaalde gebieden "nee" verkopen aan nieuwe woningbouwprojecten of grootschalige bedrijfsontwikkelingen omdat de leidingen de extra druk niet aankunnen. Naast transportcapaciteit is er een schaarste aan de bron. De beschikbaarheid van kwalitatief goed grond- en oppervlaktewater staat onder druk door klimaatverandering (droogte), verzilting en industriële vervuiling. Het kost steeds meer moeite en tijd om dit water te zuiveren tot drinkwater. Een woonwijk of kantoor kan fysiek af zijn, maar zonder een werkende drinkwateraansluiting is het pand niet bewoonbaar of bruikbaar. Dit leidt tot een nieuwe vorm van opleveringsleegstand: prachtige nieuwbouw die simpelweg leeg blijft totdat het drinkwater beschikbaar is.

Deze drie factoren samen creëren een enorme bottleneck in de woningbouw, waarbij projecten sneuvelen, simpelweg omdat de infrastructuur de groei niet kan faciliteren. De leegstand die we zien, is dus in feite een symptoom van een land dat tegen de grenzen van zijn fysieke (infrastructuur) en ecologische capaciteit aanloopt.

Terug naar het overzicht