Het fundament: Grondwaarde boven gebruikswaarde

Bij veel verouderde panden is de gebruikswaarde ondergeschikt geworden aan de grondwaarde. In stedelijke gebieden stijgt de waarde van grond historisch gezien met gemiddeld 4% tot 6% per jaar, op een waarde van 1 miljoen euro is dat een stijging van € 50.000 per jaar. Voor een belegger is een pand dan geen 'gebruiksobject', maar een 'optie op de grond'.

Als het pand bovendien verouderd is, wegen de benodigde inspanningen én de onderhouds- en beheerkosten bij een huurder vaak niet op tegen de waardestijging van de onderliggende grond. Leegstand is in dat geval geen onwil, maar een financiële rekensom: de eigenaar wacht simpelweg tot de grondwaarde een niveau heeft bereikt waarop herontwikkeling of verkoop aan een grotere projectontwikkelaar maximaal rendeert.

Speculatie op beleidswijzigingen

Speculatie gaat verder dan alleen wachten op prijsstijgingen; het is vaak een gok op de pen van de ambtenaar. Eigenaren kopen vastgoed op locaties waarvan zij verwachten dat de gemeente de bestemming zal wijzigen – bijvoorbeeld van bedrijfsruimte naar wonen.

De 'leeg-verkoop'-logica

Een woning die is verhuurd levert in de verkoop minder op dan zonder huurders. Een huurder brengt onzekerheid, juridische bescherming en vertraging met zich mee, wat de verkoopprijs drukt.

Voor een belegger die mikt op een verkoop, is het economisch irrationeel om een pand te verhuren. De huurinkomsten vallen in het niet bij de meerwaarde die wordt gerealiseerd door het pand 'vrij van huur' aan te bieden aan de volgende koper. Bij verkoopplannen worden huurders dan ook gevraagd te vertrekken. Soms worden huurders dan uitgekocht voor een aantrekkelijk bedrag, zodat het pand leeg kan worden verkocht.

Dit mechanisme is niet uniek voor woningen; het geldt in gelijke mate voor commercieel vastgoed. Een winkelpand dat leegstaat, is makkelijker te slopen of te transformeren naar appartementen dan een pand dat nog jaren vastzit aan een lopend huurcontract.

Is speculatie 'profiteren'?

Het is te eenvoudig om dit proces enkel te labelen als 'profiteren'. Het is een direct gevolg van een systeem waarin kapitaalbescherming tegen inflatie en vermogensgroei door vastgoed rationele keuzes zijn.

Speculatieve leegstand wordt pas problematisch zodra de marktwerking botst met de maatschappelijke behoefte aan woonruimte. Het "wachten op waardestijging" van de één, is de "woningnood" van de ander. Zolang de overheid de markt haar gang laat gaan, zal de prikkel om te speculeren op grondwaarde groter blijven dan de prikkel om te verhuren of transformeren. Bovendien is het essentieel dat verhuur ook daadwerkelijk loont. Immers, het wettelijk verplichten van verlieslatende verhuur door politiek gemotiveerde huurverlagingen is geen toekomstbestendige strategie.

De uitdaging voor beleidsmakers is dus niet om speculanten te 'bestraffen', maar om de prikkels te veranderen: zorgen dat het financiëel én maatschappelijk rendeert om een pand te benutten, in plaats van het enkel te parkeren voor de toekomstige waardestijging.

Het vraagt om een systeembenadering die, in de jacht op snelle oplossingen en makkelijk politiek scoren, structureel wordt genegeerd.