Van alle woningen die jaarlijks gerealiseerd worden, ontstaat 9 procent door transformatie van bestaande panden. Tussen 2015 en 2021 werden jaarlijks meer dan 10.000 woningen gerealiseerd door transformatie van bestaande gebouwen (zoals kantoren en winkels).

Alhoewel de ambitie is om dit aantal te verhogen naar 15.000 per jaar, blijft de realisatie de afgelopen jaren achter. Na een piek in eerdere jaren (met aantallen boven de 12.000 in 2018 en 2019), is het aantal transformaties in een neerwaartse spiraal geraakt:

Verklaringen voor de afname

De daling komt volgens experts en onderzoekers (zoals die van de TU Delft en het CBS) doordat leegstaande kantoren die zich makkelijk lieten transformeren, inmiddels zijn omgezet. De overblijvende panden vragen vaak om ingewikkeldere verbouwingen, waardoor de businesscase minder aantrekkelijk is. Ook worden er gemiddeld minder woningen per pand gerealiseerd.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt bij de TU Delft is het ombouwen van niet-woningen maatwerk. Naast de omgevingseisen krijgen ontwikkelaars te maken met allerlei gemeentelijke regels: "Je hebt te maken met bezwaarschriften van omwonenden en als het gaat om winkels in binnensteden kunnen ondernemersverenigingen ook aan de bel trekken."

Transformatie lijkt voor veel mensen een makkelijke oplossing, maar die loopt in de praktijk vaak vast in een web van regels, eisen en onvoorspelbaarheid. Hoewel overheden hopen op hergebruik om leegstand en woningnood tegen te gaan, creëren zij (onbedoeld) juist barrières voor transformatie.

Bij een transformatie naar woningbouw kunnen zaken als het woningwaarderingssysteem (met het oog op de prijs), de gemeentelijke Huisvestingsverordening (sturing op woningvoorraadbeheer) en de beschikbare ruimte in het woningbouwprogramma problemen opleveren. Ook komt het voor dat gemeenten de transformatie van een pand als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling zien, waardoor de doorlooptijden van plan tot realisatie toenemen.

Stapeling van eisen

Bij een functiewijziging (bijv. van winkel naar wonen) moet een pand voldoen aan een rigide pakket aan eisen. Denk aan strikte parkeernormen, bergruimte, fietsenstallingen en afvalcontainers. Bovendien gelden er voor woningen andere eisen dan voor winkels en kantoren, bijvoorbeeld voor daglichttoetreding, brandveiligheid, geluid en ventilatie. Voor verouderde of monumentale panden zijn deze fysieke ingrepen vaak erg lastig in te passen en hangt er een behoorlijk prijskaartje aan. Wanneer hierbovenop ook nog strikte welstandseisen en bureaucratische vergunningstrajecten komen, kan het proces soms jarenlang stagneren waardoor leegstand blijft bestaan.

Natuurlijk is het geen reeële oplossing om dan maar af te zien van de regels voor brandveiligheid, geluid of ventilatie. Echter, is wel behoefte aan balans. Bovendien is er een groot verschil tussen de letter van de wet en de geest van de wet.

Regels zijn in essentie bedoeld om onze leefomgeving veilig, gezond en leefbaar te houden. Parkeernormen, brandveiligheid, geluidsnormen en welstandseisen: ze voorkomen dat we in een chaos van onveilige of onleefbare situaties terechtkomen. Maar er is een keerzijde. Wanneer deze regels plannen onmogelijk maken die de leefomgeving willen verbeteren ontstaat een tegenstrijdigheid.

De kunst is niet om de regels te schrappen, maar om ze te toetsen aan de oorspronkelijke bedoeling:

Waarom hebben we parkeernormen? Om te zorgen dat mensen hun auto's kwijt kunnen. Maar wat als de beoogde bewoners van een getransformeerd kantoor geen auto bezitten?

Hetzelfde geldt voor brandveiligheid, ventilatie en geluidsnormen. Natuurlijk moet een woning veilig zijn, maar bij veel normen is geen rekening gehouden met de complexiteit in bestaande gebouwen. Als die ingrepen financieel of fysiek onhaalbaar blijken, kan sloop en nieuwbouw als enige optie overblijven.

In plaats van het klakkeloos toepassen van normen, moeten we vaker kijken naar gelijkwaardige oplossingen. Als een pand technisch niet voldoet aan de nieuwbouweisen voor geluid, kan een alternatieve maatregel, zoals een akoestische wand of een andere indeling, hetzelfde doel verwezenlijken. Dit vraagt om maatwerk en een oplossingsgerichte beoordeling die kansen zoek om alsnog een veilig en gezond resultaat te boeken. Professionals moeten daarom durven afwijken van de standaard, ondersteund door een beleid dat niet langer stuurt op risico-aversie, maar op maatschappelijke impact.

Wanneer een regel een doel op zich wordt (de 'papieren werkelijkheid'), verliest de stad haar vermogen om zich aan te passen aan de werkelijke behoeften van haar inwoners.