Traditioneel gezien levert een winkelruimte op een toplocatie aanzienlijk meer huurinkomsten op dan een woonruimte. Wie een jaar of vijftien geleden, rond de piekperiode van 2005 tot 2011, naar de vastgoedmarkt keek, zag een groot gat tussen commercieel en residentieel vastgoed. In die tijd brachten winkelmeters op maandbasis maar liefst zes tot acht keer meer op dan woningmeters op dezelfde locatie.

Ondanks de opkomende e-commerce dachten grote winkelketens destijds nog dat ze fysiek moesten uitbreiden om te overleven. Op A1-locaties betaalden retailers toen makkelijk € 50,- tot € 75,- per vierkante meter per maand. Tegelijkertijd stond de woningmarkt er slecht voor door de nasleep van de kredietcrisis. Huizenprijzen stagneerden en de huurprijzen in de vrije sector waren naar huidige maatstaven erg laag. Een pandeigenaar had weinig incentive om kostbare winkelmeters op te offeren voor bewoning; de winkel op de begane grond bracht alleen al veel meer op dan een woning op dezelfde locatie.

Kanteling

Vijftien jaar later zijn de verhoudingen behoorlijk gekanteld. Door de explosieve groei van online winkelen en de extreme, aanhoudende schaarste op de woningmarkt groeien de twee huurprijzen meer naar elkaar toe. Aan de ene kant staan winkelhuren al langere tijd onder druk door structurele leegstand en veranderd consumentengedrag. De huren voor winkels zijn gecorrigeerd en liggen nu gemiddeld tussen de € 25,- en € 65,- per vierkante meter per maand. Verhuurders moeten bovendien steeds vaker flexibele voorwaarden of lagere instaptarieven accepteren om leegstand in hun panden te voorkomen. Aan de andere kant zijn de prijzen voor woningmeters geëxplodeerd. Door de extreme krapte op de woningmarkt en een afname van het aantal vrije sector huurwoningen stijgen de prijzen in de binnensteden naar gemiddeld € 23,- tot € 28,- per vierkante meter per maand. Hoewel de absolute top van de winkelhuren (€ 65,- per m²) nog altijd ruim het dubbele is van de gemiddelde woninghuur, levert een A1-winkelmeter momenteel gemiddeld nog maar een factor 1,5 tot 2,5 keer zoveel op als een woonmeter. Dit resterende commerciële voordeel zorgt ervoor dat vastgoedeigenaren, zelfs bij langdurige leegstand, vaak nog liever vasthouden aan de winkelfunctie. Ze hopen hiermee een nieuwe retailhuurder te vinden die de hogere huurprijs wil betalen om zo ook de boekwaarde van hun pand te beschermen.

Toch maakt de nieuwe realiteit de financiële afweging voor transformatie naar woningen steeds aantrekkelijker. Zeker op B of C locaties, waar de winkelhuur lager is, is het lucratief geworden om appartementen te realiseren. Hierdoor zien marktpartijen en gemeenten het ombouwen van winkels naar woningen als een oplossing tegen leegstand. In de aanloopstraten worden leegstaande winkels en horeca getransformeerd tot woonhuizen.

Wonen boven winkels

Daarnaast is er een vernieuwde interesse in 'wonen boven winkels'. Waar beleggers de bovenverdiepingen vroeger vaak leeg lieten staan omdat een aparte opgang te veel moeite kostte, zijn stadsappartementen in de binnenstad in trek. Door de bovenverdieping te voorzien van een eigen voordeur, kan deze als premium woonruimte worden verhuurd of verkocht. Zo levert de transformatie naar appartementen tegenwoordig een stabiel, zeer hoog rendement op in een veranderende binnenstad.