De markt voor kantoren zit sinds 2012 in een neerwaartse trend, maar hybride- en thuiswerken hebben de manier waarop we naar kantoorruimte kijken definitief gekanteld. Volgens de cijfers van het CBS staan 9% van de kantoren in Nederland leeg, volgens de NVM stond begin 2026 zo'n 9,2% van de kantoorvoorraad te huur of te koop. De cijfers over leegstand houden echter geen rekening met de daadwerkelijke bezetting op de werkvloer. Colliers schreeft in 2022 al dat 6% van alle kantoorruimte die bedrijven huren onbenut is; zo'n 3,3 miljoen vierkante meter. Dit noemen ze de 'verborgen leegstand', die bij de officiële cijfers kan worden opgeteld. Bedrijven blijven deze meters huren om te anticiperen op toekomstige groei of simpelweg omdat ze vastzitten aan een langjarig huurcontract (met een looptijd van 5 of 10 jaar). Het gevolg is dat miljoenen vierkante meters in Nederland leegstaan, terwijl die ruimte in de maatschappij voor andere functies, zoals woningen, zeer gewenst is.

Minder mensen op piekdagen

De kern van deze verborgen leegstand ligt in de varierende bezettingsgraad van kantoren. Bedrijven hanteren vaak nog een 'vaste-werkplek-strategie' die gebaseerd is op een bezetting die al jaren niet meer gehaald wordt. Dinsdag en donderdag zijn de drukste dagen op kantoor, met de langste files en de volste treinen. Dit zorgt voor een piekvraag die slechts twee dagen per week relevant is, terwijl het pand de overige drie werkdagen – en de rest van de tijd – niet benut wordt.

Recente dynamieke tussen hybride werken en leegstand:
Nu bedrijven minder kantoormeters nodig hebben, kiezen ze voor de beste, duurzaamste en meest centrale locaties (Bron: VNM, 2026). Kantoren op toplocaties fungeren steeds meer als strategisch HR-instrument en personeelstekorten vergroten de vraag naar flexibele, multifunctionele en duurzame kantoorruimtes. De minder aantrekkelijke locaties aan de rand van de stad of zonder optimale bereikbaarheid vallen direct buiten de boot.

Inefficiëntie

Het is overigens een misverstand om hybride- en thuiswerken simpelweg te zien als de oorzaak van kantorenleegstand; het is eerder een versneller die de fundamentele inefficiëntie van traditionele kantoorruimte blootlegt. De dagelijkse massale verplaatsing van mensen naar kantoor (en terug) is steeds moeilijker te verantwoorden. De dagelijkse files, het werken aan een vast bureau en de logistieke last van het pendelen staan zorgt bij weinig mensen voor nostalgie. Nu mensen de tijdswinst van thuiswerken, en de mogelijkheid om werk en privé beter te combineren, hebben geproefd, is de bereidheid om terug te keren naar dat oude patroon verdwenen.

Bovendien heeft deze inefficiëntie ook een ruimtelijk prijskaartje dat verder gaat dan alleen het fileprobleem. We houden kantoorcomplexen en bedrijventerreinen in stand die grote delen van de week (en het weekend) onbenut blijven, terwijl de woningnood in de steden zelf tot ongekende hoogte stijgt. We verplaatsen mensen over grote afstanden naar plekken waar ze eigenlijk niet hoeven te zijn, en verplichten ze in een stad te wonen waar geen betaalbare woonplek te vinden is.